ЗЕМЛЯ И СТРОЕНИЯ
ЗАЩИТА ПРАВ ВЛАДЕНИЯ
ОФОРМЛЕНИЕ УЧАСТКОВ
В СОБСТВЕННОСТЬ ЗА |

Оформление домов, квартир, зданий, строений, сооружений, самовольных построек.

Это свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом. Или же документы, подтверждающие право собственности продавца, возникшее по другим основаниям (договор купли- продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство + свидетельство о государственной регистрации права).

Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.

С поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке

Если дом пригоден для постоянного места жительства (ПМЖ), то необходимо наличие выписки из домовой книги о зарегистрированных на данной площади лицах. Даже если покупатель не собирается регистрироваться в приобретаемом помещении, выписка покажет, не покупает ли он недвижимость с обременением в виде семьи из пяти человек.

Подтверждающие право собственности на этот участок. На этот пункт потенциальному покупателю следует обратить особое внимание. Земельный участок, на котором находится дом, должен быть у продавца не только правильно оформлен, но и обязательно находиться в собственности. Для этого требуются такие документы, как: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи (дарения, свидетельство о праве на наследство). А также документы, полученные в результате приватизации земельного участка: постановления главы администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на участок.

Этот документ выдается районными отделами управления недвижимости и содержит в себе непосредственно план границ земельного участка, а также сведения о категории земель, разрешенное использование участка, нормативная цена участка, площадь, сведения о правообладателях. Кроме того, при покупке загородного дома следует провести стандартную юридическую проверку представленных продавцом правоустанавливающих документов на участок и на дом, – на отсутствие обременений, запретов, арестов и др..

К сожалению, порядок упрощенной регистрации дачных домиков изменен. Теперь чтобы поставить на кадастровый учет необходимо готовить тех план. Да и зарегистрировать «авось какую территорию», огороженную по собственному желанию без каких-либо законных оснований не получится. Но и не получиться продолжать уклоняться от уплаты налогов.

Юридическое оформление «серых» дачных построек будет простимулировано ужесточением налогового законодательства. Если не зарегистрировать построенный дом — грозит штраф +20% к налогу.

Не желаете платить увеличенные налоги на недвижимость и по-прежнему не поставили на кадастровый учет загородный дом? Тогда стоит готовиться к огромным проблемам:

• Уже сейчас нужно собирать полный пакет документов, а через год-два, вероятнее всего – регистрировать здание через суд (а без регистрации вы не сможете ни продать недвижимость, ни сдать в аренду, ни передать в наследство).
• Рассматриваются законопроекты, по которым и вовсе не получится зарегистрировать самострой, его просто снесут.
• Рассматриваются поправки, по которым земельный налог на участки под ИЖС, если по документам земля пустует, будет увеличен в несколько раз, поэтому сэкономить никак не получится.

И это не учитывая немалых штрафных санкций за уклонение от налогов, вплоть до криминальной ответственности.

В 2017 году начали действовать правки к ФЗ 218 «О госрегистрации недвижимого имущества». По задумке авторов обновленный закон должен облегчить жизнь простым гражданам, упросить проведение любых сделок с недвижимостью. Но что мы получаем на практике?

Чтобы закон начал работать так, как он задумывался, должен пройти переходный период. Нужна «обкатка» новых механизмов с последующей корректировкой и устранением выявленных недочетов. Это небыстрый процесс.

Разошлись слухи, и не без участия самих чиновников, что процесс регистрации недвижимости наоборот усложнился, вырастут налоги, а самовольные постройки будут сносить. Как же все обстоит на самом деле? Чего ждать от нового закона? Давайте разберемся.

Традиционно российские чиновники с трудом принимают нововведения и медленно осваивают новые методы работы. Поэтому сейчас ощутимы как плюсы, так и определенные сложности.

С уверенностью скажем, для госструктуры переходный период – это неразбериха при оформлении документов, всевозможные ошибки и, конечно же, технические сбои. Несмотря на все обещаемые выгоды, пока участники сделок с недвижимостью сталкиваются с рядом проблем:

• Работники Росреестра пока сами плохо изучили вступившие изменения, поэтому стоит ожидать «семь пятниц на неделю» и новые правила при каждом посещении.
• Остается вероятность появления ошибок в новой электронной базе.
• Некорректная информация по объектам, поставленным на кадастровый учет до 2007 года, а значит, возможные проблемы с оформлением недвижимости в будущем никуда не исчезнут.
• Задержки сроков в ближайшее время никуда не денутся, а в отдельных случаях вместо обещанного сокращения времени оформления стоит ожидать еще большего затягивания.

Чтобы избежать проблем, связанных с некорректными сведениями в электронной базе, например, внесения правок через суд, мы настоятельно рекомендуем периодически делать выписку из ЕГРН во время переходного периода, который, вероятно, затянется на год-полтора.

Важно! Если у вас нет времени и желания периодически посещать отделение Росреестра – обратитесь к нам. От вас потребуется максимум полчаса времени, чтобы спокойно спать и быть уверенным, что с недвижимым имуществом не возникнет проблем. Мы все сделаем за вас и проконтролируем правильность информации в единой базе.

Понятие «самострой» закреплено ст. 222 ГК РФ. Не вдаваясь в подробности термина, напоминаем, что «нахалстрой», не сложно догадаться из вышесказанного, это объект, который возведен без каких-либо бумажек и официальных согласований. Никому не известно безопасен ли такой объект, можно ли там жить, или трудиться, объект просто имеет место быть. Государство выводит такие объекты в незаконную плоскость и ограничивает возможность проведения сделок с ними.

Любое здание, строение, сооружение, которое построено или реконструировано:

• Без согласования с муниципальными властями. Отсутствует разрешение на строительство.
• С нарушением строительных и градостроительных норм.
• На участке, целевое назначение которого не предусматривает строительство зданий данного типа.

К самовольным постройкам относятся и капитальные здания, которые были построены на арендованной земле без разрешения собственника или на самозахваченном земельном участке.

В народе принято считать, что раз земля моя, то строю, то что хочу. Да такое бывает при при наличии увесистого административного ресурса и существенного капитала, наличии опытных кадров. Такие строители покупают вчерашние поля, разрабатывают планировочные, градостроительные решения и присоединяют новые земли к существующим городам и создают районы с жилым и нежилым фондом. Это крупные девелоперы, которые знают, что делают и какие правила нужно соблюдать, чтоб построить то, что хочется. Помимо профессиональных участников рынка строителей недвижимости, есть граждане и организации, которые так же считают, что им можно строить, то, что они хотят. И они правы. По закону владелец земли имеет право использовать участок по своему усмотрению:

• Продать.
• Сдать в аренду.
• Сдать в залог.
• Производить строительство.
• Другое.

Важным ньюансом, является тот факт, что право на строительство дано при условии его согласования в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса. Если строительство не согласовано — это «самострой», не важно коттедж это или аэропорт. Такую деталь такие застройщики осознают лишь тогда, когда возникают претензии со стороны контролирующих органов или появляется необходимость в документах на объект.

В законодательстве РФ установлен ряд требований, которые нужно выполнить, для того чтобы начать капитальное строительство, например возведение частного жилого дома или торгового здания:

• Необходимо иметь права на земельный участок (собственность, аренда, др.).
• Земля должна быть необходимого разрешенного использования.
• При строительстве важно соблюдать отступы от границ, пожарные правила, градостроительные требования (этажность, площадь застройки и др.).
• Любое строительство должно быть согласовано.

Важно!

Если раньше незаконные строения можно было сносить только по решению суда и снос самовольных построек можно было затянуть, то сейчас муниципальные органы власти имеют право сносить незаконные здания во внесудебном порядке если:

• «Самострой» несет угрозу гибели людей или имущества.
• Здание возведено на земле, не отведенной под застройку.
• Здание построено в зоне с особыми условиями: рядом с памятниками культуры и архитектуры, в охранной зоне водоемов.
• Здание полностью или частично расположено на территории общего пользования, в охранной зоне инженерных коммуникаций (водопроводы, газоснабжение, электросети и др.)

При этом для сноса местным властям достаточно лишь оповестить владельца, направив ему официальное письмо. Если с собственником отсутствует связь, разместить информацию о сносе муниципалитет может на официальном интернет-портале.

Межевание – это процесс определения и восстановления границ земельного участка (или сразу нескольких наделов), закрепление их на местности, определение площади земли с внесением полученных данных в единую базу.

Межевание выполняется в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации» и ФЗ «О кадастровой деятельности в РФ». Законом предусмотрено выполнение межевого плана для проведения межевания.

Процедура межевания включает:

• Планирование.
• Измерение участка (геодезическая съемка).
• Фиксация границ (определение координат поворотных точек).
• Расчет площади.
• Составление технической документации (межевого плана).

Имеющиеся документы заказчика вшиваются в межевой план. Далее межевой план в электронном виде подписывается усиленной электронной цифровой подписью (ЭЦП) кадастрового инженера. Готовый межевой план передается заказчику в электронном формате, записанный на CD-диск, после чего заказчику необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр для проверки межевого плана и учета обновленной информации в базе ЕГРН.

В результате межевания:

• Составляется межевой план с указанием координат.
• Устанавливаются межевые знаки.
• Формируется межевое дело.

Обратите внимание! Все работы может выполнять только кадастровый инженер, аттестованный в Росреестре. Самостоятельно или коллективно с соседями по участку провести межевание не получится.

Межевание выполняется в несколько этапов:

• Обращение к кадастровому инженеру через наше агентство и передача необходимых документов:
• гражданский паспорт, документы на земельный участок, кадастровый паспорт.
• Оповещение соседей о проведении межевания.
• Геодезическая съемка на месте, определение координат поворотных точек границ участка.
• Согласование акта межевания с соседями и заинтересованными лицами.
• Составляется техническая документация (межевой план).
• Передача выполненного межевого плана в Росреестр для учета.

В результате проверки межевого плана Росреестром выдается выписка из ЕГРН с координатами поворотных точек, либо приостановление с указанием причин, препятствующих проведению кадастрового учета. В таких ситуациях рекомендуем воспользоваться юридической поддержкой нашей компании.

Прежде чем заключить договор, стоит проверить сведения о кадастровом инженере, детально ознакомиться с его историей деятельности. Найти полную информацию о специалисте можно на одном из официальных сайтов СРО (предварительно стоит уточнить у инженера, в какой из организаций он состоит) или на интернет-портале Росреестра. Проще такие документы можно запросить у кадастрового инженера для ознакомления и проверки. Если не располагаете временем, на поиски инженера рекомендуем воспользоваться поддержкой по данному вопросу нашей компанией.